De woningmarkt ons zorgenkind ? ( deel 1 )

Op dit moment staan meer dan 250.000 woningen te koop in Nederland. Volgens een voormalige bestuurder van de Abn Amro Dr. Dolf van den Brink zal de huizencrisis nog wel een flink aantal jaren duren en zullen de prijzen nog behoorlijk gaan dalen. In zijn optiek hebben de nieuwe bankregels van 1 augustus 2011 hier niets mee te maken. De economische onzekerheid en de hoge woningprijzen zijn volgens hem hiervan de oorzaak.

Dat er iets moet gebeuren om de woningmarkt op gang te krijgen dat is wel duidelijk. De vraag is echter hoe en óf we dit kunnen organiseren. Ik denk persoonlijk dat dit mogelijk is. Ik besef me zeker dat het niet eenvoudig zal zijn en dat het een gemeenschappelijke krachtsinspanning zal vergen van vele verschillende partijen waarbij eigenbelang géén rol meer mag spelen. De drang van hoogleraren, politici en de media om zich zelf te willen profileren door zich steeds in een wederkerende negatieve wijze te uiten zal moeten stoppen. Lukraak worden percentages genoemd waarmee koopsommen zullen dalen terwijl we toch allen zullen moeten begrijpen dat dit volstrekt onmogelijk is. Als we de toekomst zouden kunnen voorspellen dan beschikten we over de kip met de gouden eieren.

Samenwerken is de enige oplossing!

Een interessant gegeven is dat als er 250.000 mensen hun huis willen verkopen er feitelijk een enorm potentieel aan kopers voorradig is. Deze kopers zullen pas actief worden als ze hun huis hebben verkocht. In de praktijk blijkt dat deze situatie de grootste oorzaak is van de stagnatie. Iedereen wacht op iedereen. Het inventariseren van de woonwensen van deze grote groep verkopers en kopers in spe zou een begin kunnen zijn van het creëren van beweging. Er zullen matches mogelijk zijn die nu nog onbekend zijn.

Makelaars moeten bij het verkoopadvies duidelijker zijn over de gevolgen van een niet marktconforme vraagprijs. In de huidige markt zie je dat een scherpe vraagprijs tot succes kan lijden. Makelaars moeten hun verkoper gaan uitleggen dat het accepteren van een lagere kooprijs uiteindelijk kan leiden tot beweging en dus mogelijkheden. De verkoper kan weer koper worden en zal voor een scherpe prijs zijn vervolg huis kunnen aankopen. Dit gecombineerd met een aantrekkelijke rente ( 4,1% 10 jaar rentevast met NHG ), langere rentevast periode, risicoloze kapitaal opbouw en inkomensbeschermende producten geeft een zekere financiële toekomst.

Nog steeds zie je makelaars die extreme vraagprijzen adviseren aan hun klanten met alle gevolgen van dien. Géén verkoop en uiteindelijk een intrekking en een gedeprimeerde verkoper. Deze spiraal moet worden doorbroken. Makelaars zullen zich moeten realiseren dat zij een spilfunctie vervullen. Hun vakkundigheid en ethiek is essentieel. De NVM heeft gelukkig regels ingevoerd waaraan minimaal moet worden voldaan om makelaars gerelateerd werk te mogen doen. Nog beter zou zijn dat de politiek beslist dat de beëindiging weer wordt ingevoerd. De consument moet beter worden beschermd. De wildgroei op de makelaarsmarkt moet worden gestopt.

Een scherpe vraagprijs vergezelt van een goed marketing plan biedt goede kansen op een succesvolle verkoop !

Advertenties

Een beslissend moment voor de woningmarkt ?

Sinds de crisis welke in alle hevigheid in oktober 2008 als een tornado over ons heen trok denk ik dat het absoluut tijd is om weer eens wat positiever naar de woningmarkt te kijken. Alle negatieve media aandacht ten spijt denk ik dat mijn conclusie uit 2008 nog steeds stand houdt.

Ik begon mijn makelaars loopbaan eind zeventiger jaren. Exact een jaar later werden we in Nederland opgeschrikt door een enorme rentestijging. Van de één op de andere dag steeg de rente naar 13,1%. We kenden slechts 2 rentevast perioden namelijk variabel en 5 jaar vast. Hierdoor werden alle huizenbezitters in Nederland geconfronteerd met een enorme lastenverzwaring. Het gevolg was dat vele huizenbezitters hun woning wilden of moesten verkopen. Het aantal verplichte veilingen steeg explosief. Het aanbod was enorm en de prijzen kelderden enorm.

Het belangrijkste verschil nú met begin tachtiger jaren is dat de hoogte van de rente historisch gezien relatief laag is. De huidige huizenbezitter heeft over het algemeen een prima hypotheekprodukt met als het goed is beschermende onderdelen m.b.t. overlijden, arbeidsongeschiktheid en werkeloosheid.

Mijn conclusie was dan ook in oktober 2008 dat de prijzen niet enorm zouden gaan dalen. Veel huizenbezitters zouden kunnen gaan beslissen om hun plannen om te verkopen uit te stellen. In de praktijk blijkt ook dat velen dit hebben gedaan of nog steeds doen. Van verplichte verkoop omdat ze de maandlasten niet meer kunnen betalen is geen sprake. Een enorme prijsval zal uitblijven!

Ik vind dat de media in zijn algemeenheid een kwalijke rol hebben gespeeld en nog steeds spelen in het verder verspreiden van het negatieve gevoel. Natuurlijk begrijp ik dat ze niet de veroorzaker zijn van de kredietcrisis maar het voortdurend een vergrootglas hanteren is en blijft funest! Een artikel in het dagblad van het noorden m.b.t. de NVM openhuizendag op 26 maart 2011 was tendentieus en voorzien van een uiterst negatieve schreeuwerige kop. Er werd gesuggereerd dat vele verkopers tevergeefs nog steeds zaten te wachten op een bezoeker. Feitelijk heb ik met 11 huizen meegedaan waarvan uiteindelijk 2 zijn verkocht. Natuurlijk zijn er ook een aantal huizen niet bezocht maar 2 verkopen zijn ronduit goed te noemen. Journalisten moeten niet hun eigen gevoel en sensatie de overhand laten krijgen maar op een ouderwetse manier het onderwerp onderzoeken en uitdiepen.

Persoonlijk heb ik mijn abonnement op het dagblad al lang geleden opgezegd omdat ik hun manier van journalistiek bedrijven niet ok meer vond. Moet je zeggen dat me dat uitstekend is bevallen. Op het internet is probleemloos de voor mij belangrijke informatie te verkrijgen objectief en zonder sensatielust geschreven. Het is hoognodig dat we met zijn allen weer eens naar de positieve dingen willen gaan kijken en genieten van alle mooie ………..

Lees onderstaand blog eens, het geeft volgens mij een scherp beeld van de huidige situatie.

Blog Vereniging Eigen Huis geschreven door Rob Mulder

Een beslissend moment voor de woningmarkt
Vertrouwen komt te voet en gaat te paard, zegt men. In de economie ligt dat toch wat anders. De geschiedenis heeft laten zien dat het vertrouwen in de economische ontwikkelingen soms snel kan wegzakken. Maar het kan vervolgens ook heel snel weer toenemen. Dit heeft alles te maken met kuddegedrag van consumenten, investeerders en beleggers. Als kansen zich lijken voor te doen en als de prijzen lijken te gaan stijgen, dan wil iedereen kopen, meedoen, instappen. Worden daarentegen prijsdalingen verwacht, dan trekt eenieder zich terug, trapt iedereen gelijktijdig op de rem. De woningmarkt is momenteel aanbeland op een punt dat het kan vriezen en dooien. Omslagpunten in de economie zijn moeilijk te voorspellen. Er zijn echter redenen om aan te nemen dat zo’n ‘tipping point’ op de woningmarkt binnen handbereik ligt. Maar dat vergt wel een duwtje in de goede richting. De woningmarkt staat op een tweesprong.

Dieptepunt
Een aantal factoren zorgt er momenteel voor dat de stemming op de woningmarkt in mineur is. Na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 werd de woningmarkt meegezogen in een algemeen negatief sentiment. In de aanloop naar de verkiezingen van juni 2010 kwam daar nog een langdurige discussie over de hypotheekrente overheen. Toen die discussie voorbij was, door de komst van het kabinet Rutte, nam het consumentenvertrouwen op de woningmarkt weer wat toe. Maar daaraan kwam een eind door een voortdurende slecht-nieuws-show van nieuwe uitlatingen over de hypotheekrente (OESO, IMF, DNB), het beëindigen van de startersfaciliteiten en een steeds strenger beleid van de AFM en de banken ten aanzien van de hypotheekverstrekking. Met als gevolg dat het consumentenvertrouwen in de woningmarkt inmiddels een all-time-low heeft bereikt.

Vooruitzicht
Toch meent Vereniging Eigen Huis dat een omslagpunt op de woningmarkt in positieve richting binnen bereik is. Reden is dat een tweetal factoren, die normaliter voor de gang van zaken op de woningmarkt van groot belang zijn, er niet ongunstig uitzien:
– Ondanks de crisis is de werkloosheid in Nederland niet hoog opgelopen en is de inkomenspositie van veel huishoudens naar verhouding redelijk op peil gebleven.
– En wat misschien nog belangrijker is: het vooruitzicht op de woningmarkt op de iets langere termijn is er eerder een van toenemende schaarste dan van een overschot aan woningen. Met name door de toename van het aantal alleenstaanden moeten er de komende decennia in Nederland nog zo’n slordige miljoen woningen worden bijgebouwd.

Overdrachtsbelasting
Dit maakt dat het zaak is de negatieve spiraal op de woningmarkt nu snel om te zetten in een positieve. De overheid heeft hiervoor een belangrijk instrument in handen: de overdrachtsbelasting, met name voor starters. Als het voor starters aantrekkelijker wordt gemaakt nu een eigen woning te kopen, kan dit de woningmarkt weer in beweging brengen. En vergeet niet dat het economisch belang daarvan groot is. Denk aan de werkgelegenheid in de bouw en in tal van toeleverende sectoren. Als het kopen en verkopen van woningen weer op gang komt, leidt dit bovendien tot een impuls voor de mobiliteit op de arbeidsmarkt.

Overheidsfinanciën
Vereniging Eigen Huis is zich er van bewust dat de overheidsfinanciën weinig tot geen ruimte laten voor een eenzijdige vermindering van de overdrachtsbelasting. Daarbij dient wel te worden bedacht dat deze belasting bij een verder inzakkende woningmarkt eveneens steeds minder zal opbrengen. Een aantrekkende woningmarkt zal daarentegen de overheidsfinanciën juist ten goede komen:
– in de sfeer van de btw (woninginrichting en -verbetering);
– de loon- en inkomstenbelasting (stijgende werkgelegenheid in de bouw en toeleverende sectoren);
– de vennootschapsbelasting (toenemende winstgevendheid van de desbetreffende bedrijven);
– en als de waardevermindering van woningen wordt gestopt, krijgt de overheid tot slot meer geld binnen via het eigenwoningforfait.

Vereniging Eigen Huis hoopt dat deze inzichten zullen terugkomen in de langverwachte Woonvisie van het kabinet. De woningmarkt verdient een positieve impuls, waarmee zij weer kan gaan functioneren als motor van de economie.

Geplaatst door Rob Mulder op 27 mei 2011

De consument centraal?

“Wij helpen u met een hypotheek die kan bijdragen aan uw plannen voor later. Uw huis als financieel fundament. Dat is het idee”
Zomaar een quote uit de vele reclame boodschappen die op de consument worden afgevuurd. Banken, verzekeraars, hypotheekwinkels en financieel adviseurs lonken naar de consument. Allemaal hebben ze het beste met hem en/of haar voor. Ze zijn allen transparant en onafhankelijk en bovenal nemen ze alle zorgen uit handen. “Ontzorgen”wie wil dat nu niet! Je bent toch gek als je daar nee opzegt.

Claimen met kleine lettertjes
Hoe bind je de consument aan je organisatie? Het liefst voor de rest van zijn leven. Banken hebben zich inmiddels ontpopt als ware specialisten op dit gebied. Nieuwe producten worden bewust zodanig ontworpen dat de consument op termijn er niet over zal peinzen om naar de concurrent te vertrekken. Een voorbeeld hiervan is het populaire banksparen. Vele organisaties hebben in hun voorwaarden staan dat er niet wordt meegewerkt aan het doorstorten van het opgebouwde spaarsaldo naar een andere geldverstrekker. Een geruisloze voortzetting is dan dus niet mogelijk met alle mogelijke fiscale gevolgen van dien. Menig geldverstrekker geeft zichzelf de mogelijkheid om de kostenstructuur eenzijdig te kunnen wijzigen en een boete bij verkoop is als probaat middel door velen weer van stal gehaald. En zo kunnen we nog wel even doorgaan. Staat de consument wel echt centraal? Of gaat het slechts om het verdienmodel;hoe pers ik zoveel mogelijk eurootjes uit die relatie?

Nieuwe ronde…
Als de consument echt centraal zou staan dan zou de kwaliteit van je organisatie en producten voldoende moeten zijn om de klant te binden. Schijnbaar is men daar zelf niet van overtuigd en is men bang de klant te verliezen. En zoals we allen weten angst is een slechte raadgever! De meeste oplossingen die op dit moment aan de consument worden aangeboden zijn door de constructie totaal niet flexibel; het geld, de verzekering en het overlijdensrisico ondergebracht in één product bij één leverancier. Het wordt tijd dat de financiële wereld deze praktijken achter zich laat en de consument echt op de eerste plaats zet. Een hypotheek behoort meer te zijn dan een zak geld die nodig is om het huis te betalen. Een goed dicht getimmerd financieel plan moet zodanig zijn ingericht dat veranderingen in de toekomst naadloos kunnen worden opgevangen. We gaan er allemaal vanuit dat ons leven over rozen zal gaan, echter de praktijk wijst anders uit. Er liggen vele zaken op de loer zoals echtscheiding, ziekte, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid en overlijden.

Wat ik doe?
Ik ben van mening dat in veel gevallen de consument beter af is met een advies waarin het geld wordt geleend bij de voor hem op dit moment beste geldverstrekker waarbij de opbouw en wijze van aflossing wordt geregeld bij de partij die daarin excelleert. En het overlijdensrisico wordt geregeld bij de verzekeraar met de betere voorwaarden gecombineerd met een aantrekkelijk prijs. Jaja, en wat doe jij dan meneer Schreuder? Ik hoor je denken. Nou, het financiële plan opdelen in 3 componenten, alle ingebouwde provisie zichtbaar maken aan de consument en de producten hiervan ontdoen. Dan ontstaat in de praktijk vaak ook nog eens een beduidend betere prijs. Daarbij werk ik altijd op fee of uur basis. En dat zou iedereen moeten doen.

Praatjes vullen geen gaatjes
De consument verdient het om beter geadviseerd te worden. En het is aan ons om deze verandering te willen doorzetten en daardoor uiteindelijk de bank-
wereld te dwingen mee te gaan in de nieuwe wereld van het financieren. Het bewust componeren van niet flexibele producten is uit de tijd! Praatjes vullen geen gaatjes !